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房价包含哪些费用

2000-01-11 来源:生活时报  我有话说

大体上讲,商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中,房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在,不可分割的。房产出售价格(房价)的拟定也要以上述原则来加以计算。

目前,房价大致可分为四大部分组成,一是地价成本,包括土地出让金以及相关费用,如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等;二是建筑安装费用,如设计、招标、监理、材料施工等;广义地可包括前期工程费、基础设施费(七通一平费),甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安费里;三是开发商经营费用,包括办公管理费、销售经营费及融资利息等;四是开发商经营利润。

构成商品房价格的四部分中,它们的比例情况如何呢?下面举北京市某房地产开发公司一组成本价格表。

该公司的项目占地6300平方米,总建筑面积3300平方米的普通住宅。成本费用包括:1、土地出让金3418万元;2、征地拆迁补偿金4919万元;3、前期工程费360万元;4、小区配套费450万元;5、大市政费1380万元;6、四源费243万元;7、用电权和电贴219万元;8、建筑安装工程费3300万元;9、管理费82万元;10、两税一费589万元;11、投资方向调节税748万元(内销商品房)。

如此计算,该项目总造价为15703万元,每平方米住宅建设成本为4758.5万元,而建安费仅为1000元/平方米,占21%,其他各项费用占房价成本的4/5(未计算开发商的开发利润)。

商品房价格,根据不同的地区、城市也有着明显的差别:根据建设部有关方面归纳比较,按商品房住宅价格高低将城市分为四类,进而再将同一类城市的楼市价格分为三档。

一类城市:是目前我国政治、经济、文化的中心,或处于经济改革开放前沿,对外经济贸易占有极重要的地位,如:北京、上海、广州、深圳,低价位为1500元———2500元/平方米;中价位为每平方米4000元以上;高价位为8000元———10000元/平方米。

二类城市:是历史和现在都处于所在地区的中心城市地位,如省会或经济发达、对外贸易的重要港口城市,如:天津、杭州、重庆、大连、武汉、青岛等。低价位为1200元———2000元/平方米;中价位为每平方米3000元以上;高价位为6000———8000元/平方米。

三类城市:多是省会城市,经济发达,也有个别新崛起的小城市,如:成都、兰州、长沙等,低价位为800元———1800元/平方米;中价位为每平方米2500元以上;高价位为5000元———7000元/平方米。

四类城市:是中小城市及发展较快的城镇,低价位为800———1200元/平方米;中价位为每平方米3000元以下。

对于未来房价的走势,专家们普遍认为,房价一般应是随着经济增长点和城市化的进程而逐渐上升。可以预测,减少有关税费会适当减缓房价上涨的幅度,但不会在全国范围内改变房价上扬的趋势。

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